La Tulcea, metru pătrat de spaţiu comercial nu mai e unitate de măsură, ci ruletă fiscală. Poate valora 106 de euro. Sau 1.200. În funcţie de cum şi cui i se face evaluarea. Nu vorbim despre diferenţe reale de amplasament sau condiţii, ci despre discrepanţe scandaloase girate prin rapoarte de evaluare care sfidează bunul-simţ. Iar efectul? O bombă sub bugetul local şi o palmă pentru contribuabilii corecţi.
1. Cum poate deveni o stradă fiscală un carusel de valori
„Avem pe strada Babadag două spaţii comerciale. Unul e evaluat la 1.200 de euro pe metru pătrat. Celălalt, la 250. În aceeaşi zonă, ambele funcţionale, niciunul nu e vreo dugheană”, spune administratorul public al municipiului, Nicolae Bibu.
Aceasta nu este o excepţie. În unele cazuri,pentru o cladire nerezidențială de pe strada Isaccei, valoarea impozabilă a clădirii scade de patru ori în doar cinci ani. De la 450 de euro/metru pătrat, la 106. În timp ce terenurile de sub ele s-ar tranzacţiona de patru ori mai scump.
2. Mecanismul inechităţii: cum ajung doi vecini să plătească impozite radical diferite
Să presupunem că ai două magazine identice, lipite unul de celălalt, pe aceeaşi stradă. Unul dintre proprietari cumpără spațiul printr-un credit bancar. Banca, exigentă, cere o evaluare reală, altfel nu dă banii. Evaluarea iese la 2.500 de euro pe metru pătrat, valoarea reală a pieței. Contractul de vânzare-cumpărare ajunge la direcția de taxe cu această valoare, iar impozitul se calculează proporțional.
Vecinul de alături nu ia credit. Face un raport de evaluare la preţ mic, 250 de euro/metru pătrat. De ce? Pentru că poate. Pentru că evaluatorul – plătit de contribuabil – poate „aranja” valorile. Şi pentru că notarul autentifică „voința părților”, chiar dacă prețul din contract e o ficțiune.
Rezultatul? Primul plăteşte un impozit de 10-12 ori mai mare decât vecinul, deşi au acelaşi obiect de activitate. „Am doi care vând , să zicem, pijamale, identici. Unul plăteşte impozit ca în centrul Parisului, altul ca într-un sat izolat din Deltă”, spune cu ironie Bibu.
3. Evaluatorul, arbitru sau complice?
„Eu nu intru în meseria voastră cu bocancii, dar sunt anomalii pe care le vom contesta”, a declarat administratorul public, referindu-se la evaluatorii imobiliari. În teorie, aceştia trebuie să stabilească o valoare obiectivă. În practică, unii par să scrie rapoarte cu pixul clientului.
În Tulcea, există zeci de evaluatori autorizați, dar Bibu avertizează că o parte dintre aceștia „îl ajută” prea mult pe cel care plătește raportul. „Înțeleg că încercați să-l ajutați pe cel care vă plătește, dar nu în halul ăsta”, spune el. Din cele relatate, reiese că o proporție îngrijorătoare dintre rapoartele depuse în ultimii ani prezintă valori suspect de scăzute, iar în unele cazuri, clădiri active comercial ajung să fie evaluate sub prețul terenului gol.
Din 2023, reevaluarea clădirilor nerezidenţiale este obligatorie o dată la cinci ani. Ultimul termen. În Tulcea, există sute de cazuri în care aceste reevaluări fie lipsesc, fie sunt complet neverosimile.
4. Notarii: garanţii ai legalităţii sau spectatori cu onorariu?
Potrivit lui Bibu, doar 3 notari din oraș sunt cunoscuți că autentifică tranzacţii la preţuri fictive: „Avem vreo trei notari în orașul Tulcea care își încasează onorariul la valoarea din grilă, dar prețul din contract este mult sub grilă”. Cu alte cuvinte, onorariul e luat ca pentru un spațiu de lux, dar tranzacția se consemnează fictiv, ca pentru un grajd în ruină.
Bibu precizează însă că restul notarilor refuză astfel de practici. „Există o grămadă de notari serioşi, aşa cum există o grămadă de evaluatori serioşi”, subliniază el. Așadar, fenomenul există, dar nu este generalizat. Tocmai de aceea, identificarea și sancționarea abaterilor devine esențială.
5. Ce face administraţia: se uită sau intervine?
„Vom contesta aceste rapoarte. Vom merge la ANEVAR, şi, dacă va fi nevoie, în instanţă. Cine a creat prejudiciu, să plătească”, spune Bibu. Este o promisiune că Tulcea nu va mai fi oraşul unde metru pătrat are preţ după chef, iar impozitul e o loterie.
Problema e că prejudiciul nu e doar teoretic. E bugetul local. Sunt banii pentru străzi, spitale, şcoli. Iar această ruletă fiscală trebuie oprită.
6. Concluzie: Când legea e opţională, cinstea devine un handicap
Tulcea nu are nevoie doar de hârtii, ci de echitate. De reguli clare şi aplicate. De evaluatori integri şi notari care nu încasează doar onorarii, ci și responsabilitate. Până atunci, contribuabilii onești vor continua să plătească diferența pentru „optimizările” celor inventivi. Iar fiecare metru pătrat rămâne o ruletă rusească pentru bugetul loca