De aproape două decenii, oricine se plimbă pe faleza Dunării din Tulcea este obligat să privească aceeași imagine: o construcție cenușie, neterminată, abandonată parcă între două procese, care domină una dintre cele mai valoroase zone ale orașului. Pentru unii este „urâțenia de pe faleză”. Pentru alții, un simbol al modului în care administrația poate pierde controlul asupra propriilor reguli. Pentru mulți tulceni, este pur și simplu clădirea care nu mai cade odată.
Astăzi, după mai bine de 20 de ani de litigii, autorizații contestate, sentințe și rejudecări, imobilul ridicat lângă sediul Administrației Rezervației Biosferei Delta Dunării pare mai aproape ca niciodată de demolare. Numai că până aici a fost nevoie de două decenii de decizii controversate, procese interminabile și funcționari care au ales, ani la rând, să privească în altă parte.
Cum a început totul
Povestea începe în 2004, când Consiliul Local Tulcea aprobă Planul Urbanistic de Detaliu pentru zona Faleză – Gara Fluvială. Un an mai târziu, municipalitatea scoate la licitație concesionarea unui teren de 120 de metri pătrați aflat pe malul Dunării, iar licitația este câștigată de omul de afaceri Miad Mohamed Khalaf, care primește dreptul de a folosi terenul timp de 49 de ani pentru construirea unui spațiu comercial. Documentele erau clare: construcția trebuia să fie una definitivă, cu regim de înălțime parter. Nimic mai mult.
În aceeași perioadă, municipiul Tulcea era condus de primarul Constantin Hogea, aflat la începutul unui mandat care avea să se întindă, din păcate, până în 2020. Numai că între ceea ce era prevăzut în documente și ceea ce avea să apară efectiv pe faleză s-a căscat rapid o prăpastie.
În decembrie 2006 este emisă autorizația de construire. Deși certificatul de urbanism trimitea explicit la condițiile din PUD și la regimul de înălțime parter, proiectul aprobat de structura de urbanism a Primăriei permite dezvoltarea unei construcții cu mai multe niveluri. Ani mai târziu, controalele efectuate de Direcția de Urbanism aveau să constate că, în locul spațiului comercial autorizat, se ridicase o construcție mult mai mare decât cea permisă, cu aproximativ 460 de metri pătrați suprafață desfășurată, extinsă inclusiv pe teren aparținând domeniului public.
Anii în care administrația a ridicat din umeri
Pe măsură ce construcția creștea, la Primăria Tulcea se acumulau și problemele. Documentele analizate ulterior de instanță arată că autorizația din 2006 fusese emisă fără documente obligatorii, printre care studiul geotehnic și acordul de mediu solicitate chiar prin certificatul de urbanism. Mai mult, indicatorii urbanistici aprobați depășeau de câteva ori limitele stabilite prin documentațiile aprobate de Consiliul Local.
Cu toate acestea, construcția nu a fost oprită definitiv. În toată această perioadă, Primăria era condusă de Constantin Hogea, iar la conducerea compartimentului de urbanism se afla , in 2018, arhitectul-șef Raicu Filip, personaj care avea să joace un rol esențial în supraviețuirea juridică a clădirii.
Prima sentință de demolare
La un moment dat, autoritățile locale reușesc să obțină în instanță o sentință de demolare. Pentru omul obișnuit, o asemenea decizie pare finalul poveștii: judecătorul a spus că imobilul trebuie desființat, deci buldozerele ar trebui să apară. În realitate, în România, o sentință de demolare nu înseamnă automat demolare, ci începutul unei noi curse prin hățișul procedurilor.
Hotărârea trebuie pusă efectiv în executare, iar dacă administrația nu se mișcă la timp, apar noi litigii, noi interpretări și noi portițe prin care proprietarul poate menține construcția în picioare. Exact asta s-a întâmplat și în cazul clădirii de pe faleză.
Reautorizarea care a schimbat totul
Momentul decisiv vine în 2018, când, deși exista deja o sentință de demolare și construcția se afla în centrul unor dispute juridice, Primăria Tulcea emite Autorizația nr. 354 din 2 octombrie 2018, prezentată drept „reautorizare spațiu comercial”. Pentru nespecialiști, putea părea doar un nou act administrativ, o simplă hârtie adăugată la dosar. În realitate, această reautorizare avea să prelungească viața juridică a construcției cu încă mulți ani.
Tribunalul Tulcea avea să constate ulterior că documentația folosită în 2018 era, practic, aceeași documentație veche din 2006, vizată spre neschimbare. Cu alte cuvinte, toate problemele de legalitate ale primei autorizații au fost transferate asupra celei noi. Iar în centrul acestei decizii apare numele fostului arhitect-șef Raicu Filip.
Instanța a reținut că funcționarii Direcției de Urbanism au menținut valabilitatea vechiului certificat de urbanism și a vechii documentații tehnice, fără o verificare reală a situației din teren. Așa a ajuns o construcție cu probleme vechi să primească o nouă gură de oxigen administrativ.
Acuzațiile actualului primar
Astăzi, primarul Ștefan Ilie vorbește apăsat despre ceea ce consideră una dintre marile probleme moștenite de la vechea administrație. Declarațiile sale sunt cu atât mai relevante cu cât vin după ce Raicu Filip a pierdut definitiv procesul prin care a contestat concedierea dispusă de Primăria Tulcea.
„Nu a pus în aplicare o sentință definitivă de demolare a acelei construcții odioase de pe faleză și a lăsat ca acea sentință să se prescrie. N-a pus-o în aplicare și a autorizat acea construcție. Astăzi ne judecăm în continuare tocmai din cauza acestei reautorizări”, afirmă edilul.
Practic, susține actualul primar, dacă sentința de demolare ar fi fost pusă în executare la momentul respectiv, orașul nu s-ar mai afla astăzi într-un nou ciclu de procese. Pentru tulcenii care văd zilnic construcția, explicația este simplă și amară: ani la rând, cineva a avut obligația să aplice legea, dar n-a făcut-o.
Dosarul de care au fugit judecătorii
Poate cel mai neobișnuit episod din întreaga poveste s-a petrecut în 2025. După ce Curtea de Apel Constanța a trimis dosarul spre rejudecare la Tribunalul Tulcea, instanța locală s-a confruntat cu o situație rar întâlnită: pe rând, judecătorii Izabela Stoian, Florin Șurculescu, Simona Gheorghe și Daniel Nicola-Gheorghiu au formulat cereri de abținere și s-au retras din cauză.
Dosarul a fost redistribuit succesiv până la constituirea completului care avea să judece fondul. În mediul juridic local, puține cauze au produs un asemenea lanț de retrageri, iar episodul arată cât de complicată și sensibilă devenise, între timp, această poveste urbanistică.
Tribunalul Tulcea: ambele autorizații sunt nelegale
La 30 aprilie 2026, Tribunalul Tulcea pronunță o nouă sentință importantă și anulează atât autorizația din 2006, cât și reautorizarea din 2018. Pe scurt, instanța spune că prima autorizație a fost emisă cu încălcarea legii, iar a doua a preluat toate defectele celei dintâi. Prin urmare, niciuna nu poate produce efecte juridice.
Este cea mai serioasă lovitură primită până acum de proprietarul construcției și, în același timp, prima rază concretă de speranță pentru cei care așteaptă de ani întregi ca faleza să fie eliberată de această ruină administrativă.
Ultima bătălie
Dosarul nu s-a încheiat. La 25 mai 2026, Miad Mohamed Khalaf a declarat recurs, iar cauza a ajuns din nou la Curtea de Apel Constanța. De verdictul acestei instanțe depinde, în mare măsură, viitorul construcției: dacă soluția Tribunalului Tulcea va fi menținută, cele două autorizații vor rămâne anulate definitiv, iar drumul către demolare va fi deschis.
După două decenii în care a sfidat regulamente urbanistice, controale, sentințe și schimbări de administrație, „monstrul” de pe faleza Tulcei ar putea ajunge, în sfârșit, la capătul existenței sale. Nu va fi doar demolarea unei clădiri, ci închiderea unuia dintre cele mai lungi și mai controversate capitole din istoria urbanistică recentă a municipiului Tulcea.
Nu demolați măi oamenilor. Treceți-o în domeniu public și despăgubiți proprietarul și folosiți-o. Plătim chirii la privați pentru instituții publice. Ajunge cu corupția. Nu se repară o nedreptate cu altă nedreptate.